부동산 경매 권리분석

#부동산의 권리분석

경매 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 확인하는 과정입니다.

이때 낙찰자가 부담해야 하는 추가 비용이 있는지 미리 알아보고 대응해야 합니다.

 

말소되는 7가지

근저당, 저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 선순위 전세권, 담보가등기

 

경매에 있어서 말소기준 등기를 찾는것이 가장 기본이고 그로 인해서 낙찰자가 인수, 소멸되는 권리가 발생하므로 정확하게 권리 분석을 해야 합니다.

 

등기본등본 구성

표제부

소재, 지번, 건물명칭, 면적, 대지권

 

갑구 : 집주인의 신용도

가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매기입등기

 

을구 : 부동산에 대한 모든 이력

근저당권, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권

 

 

가등기 유형

담보가등기 : 돈을 받으려고 집을 담보로 잡는 가등기입니다. 말소기준권리에 해당하여 말소됩니다.

소유권이전청구권 가등기 : 낙찰 시 낙찰자가 인수해야 하므로 주의해야 합니다.

전세권 (배당요구 X) : 더 살겠다는 것이므로 인수됩니다.

전세권 (배당요구 O) : 돈 받으면 나가겠다는 것이므로 말소됩니다. 집주인의 동의가 필요해서 흔한 경우는 아닙니다. 갭투자 물건일 경우 전세권을 하지만 그러지 않을 경우 드문 경우입니다.

대항력 있는 임차인 : 낙찰자가 인수합니다.

 

 

#임차인의 권리분석

말소기준 권리

선순위 임차인의 [전세/확정/배당요구] 확인

 

예시)

(1) 전입신고 (배당요구 X)   (2) 근저당 -> 대항력 O, 낙찰자가 전액 인수

(1) 확정일자  (2) 근저당  (3) 전입신고 -> 대항력 X    (*확정일자는 전입일을 따라감)

(1) 전입신고 (배당요구 X) -> 대항력O, 낙찰자가 전액 인수

(1) 접입신고, 근저당 -> 대항력 X

 

*대항력 : 집에서 나가지 않을 권리

 

 

#경매 후 배당순서

베당은 물권 우선 원칙에 따라 채권보다 물권이 항상 우선한다.

순위배당 : 물권이 채권보다 우선할 경우 순서에 따라 배당한다.
안분배당 : 물건 다음으로 채권들이 있으면 날짜 상관없이 안분배당 한다.
흡수배당 : 채권이 물권보다 우선하는 경우 안부배당 후 하순위 채권에 배당을 흡수한다.

 

순위배당 예시) 

(1) 근저당 5,000  (2) 근저당 2,000  (3) 가압류 3,000  -> 배당 1억원

-> (1) 근저당 5,000 (2) 근저당 2,000 (3) 가압류 3,000 

--> 물권(근저당)이 채권(가압류)보다 우선이므로 순차적으로 배당

 

안분배당 예시)

(1) 근저당 5,000 (2) 가압류 3,000 (3)가압류 3,000  -> 배당 1억원

-> (1) 근저당 5,000 (2) 가압류 2,500(남은 5000만원 중) (3) 가압류 2,500 (남은 5000만원 중)

--> 물권 배당 후 가압류는 나눠서 안분배당 한다.

 

흡수배당 예시)

(1) 가압류 1억 (2) 근저당 1억 (3)가압류 1억  -> 배당 1억 5000

-> (1) 가압류 5,000 (2) 근저당 1억(안분배당 후 흡수배당) (3) 가압류X

--> 가압류가 먼저 이므로 안분 후 배당

 

 

#배상순위

1.순위

경매 집행비용, 집행관 집행 수수료, 송달료, 각종 인지대, 감정 평가료

 

2.순위

소액임차인 최우선 변제금, 임금채권

 

3.순위

당해세(국세, 지방세), 국세 : 상속세, 증여세, 종합부동산세/

지방세: 재산세, 자동차세, 종합토지세, 지방교육세

 

4.순위

저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 대항력 임차인

 

 

#특수물건 유치권, 법정지상권 기본과 해결방법

유치권

공사업자가 건물을 신축하는 과정에서 공사비를 받지 못하는 경우, 공사비를 받을 때까지 그 건물을 반환하지 않을 수 잇는 권리를 말한다.

 

유치권 성립 요건

1. 해당 부동산으로 부터 발생되어야 한다. 그 외 타 부동산은 안된다. 또한 제 3자에게 발생된 권리여야 한다.
2. 건물의 가치를 상승할 만한 공사여야 되며, 단순히 내부 인테리어, 시설 투자에 관한 공사는 인정되지 않는다.
3. 채권이 변제기에 도래해야 한다. 공사대금을 주기로 한 날짜가 지나야 하며, 경매개시 결정 이전
4. 경매개시 결정등기 전 해당 목적물을 점유하고 있어야 한다. 매각 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서 상의 사진을 보고 판단한다.
5. 집한건물 유치권 성립이 안된다.

집합건물 : 빌라, 아파트 등 여러세대수가 사는 건물을 말한다.

 

법정지상권 

토지와 토지 위의 건물이 같은 사람의 소유였다가 어떤 사정으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 겅물 소유자에게 자신의 건물 소유를 위해 토지를 이용할 수 있또록 법률상 인정되는 권리이다.

단, 아래의 조건을 성립해야 한다.

1. 토지 소유자 및 건물 소유자가 동일 해야 한다.
2. 최초 토지 근저당 서정 당시 건물이 존재해야 한다. (금융 사 재산권 보호)