특수물건 공략법

#특수물건 공략법

 

전입일자가 근저당 보다 빠른데 보증금, 배당 예상금이 없을 경우

전입일자 : 2003.10.18    보증금 : 미상   배당예상금액 : 배당금 없음
근저당 : 2016.10.27

 

체크해 볼 거

1. 현 소유자 거주지 확인
2. 은행채권 최고액 60% 이상 확인 (집값의 60% 이상 근저당이 잡혀 있는지)

* 해당 은행지점에 연락해서 무상 임대차 계약서 확인

 

단, 은행채권이 없을 경우 보증금이 살아 있을 경우가 많으므로 입찰 하면 안된다.

 

위반 건축물

위반건축물

 

• 준공 이후 임대료 상승을 위해(일조건 무시, 주거면적 무단 확장)
• 담당구청 건축과에 문의하여, 원상복구 범위를 체크, 건축 사무소 양성화 비용 확인
• 낙찰가 + 원상 복구 비용을 감안 후 수익이 높다면 입찰 진행

*하지만 양성화 안 시키는게 좋다. 위반 건출물 위반 세금이 위반 건축물  양성화 비용보다 더 적게 든다.

 

 

근린생활 시설 빌라 틈새시장

근생빌라

 

• 주차장 확보를 위해 건축주는 근생빌라를 건축하게 된다.
  (1가구당 1주차장의 지어야 하는 건축법을 피하기 위해서 상가로 건축 허가를 받는다)
• 단점 : 임차인이 전세금 자금 대출을 받을 수 없다, 적발시 이행강제금 발생.
• 장점 : 주택수 제한, 대출 규제에 자유로움, 월세 흐름이 안정적. 분양권 지급 받을 수 있다.
• 주변 근생빌라 시세조사 50% 안전마진 확보 후 투자(서울중심지 속출)

 

#당해세 설정된 선 순위 임차인 공략법

시세 : 2억
대항력 있는 임차인 : 1억 5천
압류 세금 체납 : 금액 X

10억 -> 8. 5억 소멸하지만 임차인 1.5억 돌려줘야 한다.

 

당해세

- 경매가 진행중인 부동산에 부과된 조세를 말한다. (압류 및 문건송달 교부권자 표기)

- 당해세는 우선배당을 받기에 선순위 임차인에 미배당 보증금액을 예측하기가 어렵다.

- 이해 관계인이 아니면 세금을 알 수 가 없다.

 

조사방법1

- 당해세는 해당부동산에 부과된 세금(상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등)이다.

- 단조세는 제외(법인세, 관세, 지동차세 등) 현 경매물건지 외 지자체 세금

- 등기부 등본에 압류권자를 확인 후 관할 지자체문의(구청, 세무서) *

- 2023년 4월부터 (법정기일(신고일자) 및 확정일자를 대조하여 변제여부를 결정)

 

조사방법2

- 임차인에게 방문하여 연장여부를 이야기하며, 세금체납을 문의한다.

- 경매와 동시에 진행되는 공매가 있다면 즉시적으로 확인 할 수 있다.

- 그래도 패찰하는 원인 2가지 (이해관계인, 묻지마 투자, 사건열람등 확인)

 

 

#상가투자

1. 상가 임장은 필수 영역이다. 상권은 바뀌므로..

2. 상가 투자는 관리비 미납을 확인해야한다.

3. 공실 상가에 주목해라.

상가 취득세 4.6%
(취득세 2% + 농어촌특별세 0.2%) + (등록세 2% + 지방세 0.4%)

 

수익률 계산

상가 수익률 매입 기준

1층 상가 : 5~6%
상부층 : 6~7%

 

ex) 1억 매입, 보증금 1천, 월 50만원
1년 임대료 (600만원) % 9000만원 x 100 = 6.6%

 

#토지투자

지목 VS 용도

 

지목은 개인 전용부담금으로 변경가능

용도지역은 개인이 불가하다 (종상향, 기부채납, 공원, 공공임대)

 

건축은 도로 여부에 따라 건축이 가능하다.

 

토지 구매시 체크 해야 할 부분

 

1. 도로 조건을 체크 해야 한다.
   4m 에 이유는 보행과 자동차 통행이 가능한 건축법상 기준이 된다.
   
   
2. 고속도 및 ic 근접된 토지를 선별.해야 한다.
   고속도로 개통 호재 X / ic 개통 O
   고속도로 유무가 아닌 ic를 통해 진/출입이 가능한 톨게이트가 중요하다
   
   
3. 용도 지역을 필수적으로 체크 해야 한다.
   계획관리 지역에 도로 접한 토지 구입시 무조건 이길 수 있다.
   단, 시세보다 저렴하게 매입 해야 한다.
   
   

 

#지분경매

1. 나머지 지분권자 매도 전략 시세 10억 50% 지분 4억 5천 매도 (수익 1억)
2. 매도 전략 실패 시 50% 지분을 직접 매입전략 4억 5천만원 (수익 2억)
3. 사지도 팔지도 않는다면 일반매매로 10억에 매도하여 지분배분 (수익 1억 5천)
4. 공유물 분할 청구 소송 및 부당이득금 반환 청구 소송까지 전자소송으로 진행
   - 50% 지분권자가 무단 사용한 임대료, 바탕으로 강제 경매진행
   공유자 우선 매수권 행사 적용으로 경매 낙찰 가격으로 살 수 있다.

 

#NPL 부실채권

NPL 이란?

은행에서 대출을 실행했는데 이자가 나오지 않는 채권을 말한다.

NPL은 불황을 먹고 크는 시장이라고도 한다. 3개월 이상 이자를 연체하게 되면  이것을 부실채권 NPL 이라고 부른다,

즉, 경매 모든 물건은 부실채권이다.

 

채권자 항목에 '유동화 전문회사'라고 쓰여 있으면 대부업 물건이다.

 

NPL 부실채권 투자는 어떻게 하는 것인가?

 

시세 2억 1위 근저당이 3억일 때,

1. 전화해서 물어본다. 시세 1억 6천에 계약이 가능한지 물어본다.
2. 이행 보증보험 가입힌다. 증권 계약을 1억 5천 한다. 방어 입찰 들어가는지 물어본다. 연락 많이 왔는지 물어본다. 이 물건의 히스토리를 물어본다.
3. 그럼 3억에 대부업체가 입찰 받기 떄문에 안전하게 계약을 이행할 수 있다.

 

#공매

압류재산

세무서장, 지방자치단체장, 공과금 기관점(건강보험, 국민연금 등)

기한내 납부되지 않은 세금이나, 공과금을 강제징수 하기위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 한국자산관리 공사에 매각

 

고유재산

강남구, 금천구, 구로등 지방자치단체 소유의 부동산(토지 뺴고 근린생활시설, 아파트 등)

국가 쇼유 부동산이기에 권리상 문제가 없다.

 

국유재산

국가가 행정목적을 수행하기 위해서 소유하고 있는 부동산.

국가기관 부동산으로 주로 토지가 많으며 권리상 문제가 없다.

 

수탁재산

금육기관, 사기업, 공기업이 소유하고 있는 부동산.

토지, 근린생활시설, 아파트 등이 있으며 권리상 문제가 없다.

 

 #입찰 당일 일정

1. 해당 사건의 진행여부 확인(경매 사이트 확인)
2. 준비물 (신분증, 입찰보증금, 도장)
3. 입찰시간 (통산 오전 10시부터 오전 11시 10분까지, 법원에 따라 조금씩 다름)
4. 법원 도착(입찰 게시판 확인)
5. 각종 문서 열람 (등기사항 증명서, 매각물건 명세서, 감정평가서도, 현황 조사서 등)
6. 입찰표, 입찰보증금 봉투, 입찰봉투 작성 및 준비
7. 입찰표 작성(실수 없이 꼼꼼히 작성)
8. 입찰 봉투 및 수취증 수령
9. 개찰(보통 사건번호 순, 떄에 따라 참여하는 순)
10. 결과 확인 (최고가 매수인 또는 집으로)